直接還元法とDCF法の違い|鉄鉱石還元方法と不動産評価方法

直接還元法とDCF法の違い

直接還元法の計算方法と還元利回り

 

直接還元法は、不動産が1年間に生み出す純収益を還元利回りで割ることで不動産価格を算出する手法です。計算式は「不動産価格＝1年間の純収益÷還元利回り」となり、非常にシンプルな構造が特徴です。還元利回りは、不動産の収益性を表す利率で、一般的に住宅で5～7%、事業用不動産で8～10%が目安とされています。

 

参考）収益還元法とは？二つの計算法（直接還元法・DCF法）と積算法…
​
この手法は、現状の収益性に基づいた評価を行うため、不動産市場における短期的な判断を求められる際に特に有効です。例えば、年間家賃収入が120万円、年間諸経費が20万円、還元利回りが5%の物件の場合、（120万円－20万円）÷0.05＝2,000万円という計算になります。計算が簡便で迅速に結果を得られるため、一般的な不動産査定の場面でよく用いられています。

 

参考）収益還元法とは？メリットやデメリット・計算方法をわかりやすく…
​
ただし、直接還元法には限界もあります。1年間の収益のみを基準とするため、家賃の下落や空室リスク、長期的な市場変動を反映しにくいという特性があります。また、還元利回りの設定によって計算結果が大きく変わる可能性があるため、適切な還元利回りの選定が重要になります。

 

参考）収益還元方式とは？計算方法やメリット・デメリットを解説
​

DCF法の割引率と計算式の仕組み

DCF法（Discounted Cash Flow法）は、対象不動産が将来生み出す各期間の純収益と売却価格を現在価値に割り引いて合計することで、資産価格を算出する方法です。日本語では「割引キャッシュフロー法」とも訳されます。この手法の核となるのが「割引率」で、将来のキャッシュフローを現在価値に換算する際に使用されます。

 

参考）DCF法で不動産の価値を算定する！ 直接還元法との違いや基本…
​
割引率の計算式は、「割引率＝E/(D+E)×株主資本コスト＋D/(D+E)×負債コスト×(1-t)」となります。ここで、Eは自己資本、Dは他人資本、tは実効税率を表します。DCF法では、毎年の純収益をそれぞれ「純収益/(1+割引率)^年数」という計算式で現在価値に割り引き、さらに保有期間満了時の復帰価格（売却予想価格）も同様に現在価値に割り引いて加算します。

 

参考）不動産鑑定評価精義 href="http://www.us.oct-net.jp/mizuho.r.e.a/kenkyu/shuuekimdt.html" target="_blank">http://www.us.oct-net.jp/mizuho.r.e.a/kenkyu/shuuekimdt.htmlgt; 収益還元法の問題点
​
DCF法の大きな特徴は、家賃の上昇や下落、空室率の変動、修繕費用など、将来の収益変動要因を織り込んで計算できる点です。これにより、直接還元法よりも精度が高く、現実的な資産評価が可能になります。特に不動産投資信託（REIT）では、保有不動産をDCF法によって鑑定評価することが原則とされています。

 

参考）収益還元法｜用語集｜不動産クラウドファンディングもプレサンス…
​

直接還元法とDCF法の評価期間の違い

両手法の最も決定的な違いは、計算に用いる純収益の対象期間です。直接還元法では1期間（通常は1年間）のみの収益が対象となるのに対して、DCF法では連続する複数期間の純収益を用いて計算します。この期間設定の違いが、評価の精度と複雑さに大きく影響します。

 

参考）不動産のDCF法について解説！直接還元法との違いや計算式を紹…
​
直接還元法は1年間の純利益を一定であることを前提として計算しますが、実際には純利益は変動するため、長期的な視点では正確性に欠ける場合があります。一方、DCF法では将来の期間を限定し、その期間での純収益を対象として現在の価値水準に評価しなおすことで、より正確な収益価格を期待できます。

 

参考）不動産投資の物件選びで大切な適正価格の見極めは？
​
使い分けの基準としては、直接還元法は短期的な評価や迅速な判断が必要な場合に適しており、DCF法は長期保有や融資を検討する際、より精緻な分析が求められる場合に用いられます。投資判断の性質や求められる精度に応じて、適切な手法を選択することが重要です。

 

参考）収益還元法とは？不動産投資の価値を見抜く最重要評価法をやさし…
​

直接還元法のメリットとデメリット

直接還元法の最大のメリットは、計算方法が非常にシンプルで、迅速に資産価値を算出できる点です。将来の詳細な予測が不要であるため、計算にかかるコストや労力を抑えられるという利点もあります。現状の収益性に基づいた評価を行うため、不動産市場における即時的な判断に適しています。

 

参考）収益還元法とは？積算法・取引事例比較法との違いを解説
​
また、直接還元法は一般的な不動産査定の際によく用いられる手法であり、多くの不動産業者や投資家にとって馴染みのある評価方法です。専門的な知識がなくても比較的容易に理解でき、物件の大まかな価値を把握するには十分な精度を持っています。

 

参考）利回り「○%」って？不動産投資の基礎知識「収益還元法」
​
一方、デメリットとしては、長期的な市場変動を反映しにくい点が挙げられます。家賃の下落や空室リスク、経費の増減などの変動要因が考慮されていないため、実際の収益と乖離する可能性があります。また、還元利回りの設定方法や用いる数値によって計算結果が変わるため、評価者の判断に左右されやすいという課題もあります。

 

参考）収益還元法とは？計算方法（直接還元法・DCF法）やメリットを…
​

製鉄における直接還元法の技術特性

製鉄分野における直接還元法は、鉄鉱石を比較的低温の固体状態で還元し、炭素含有量が極めて低い錬鉄を製造する技術です。現代の高炉法が確立する前は、世界的に広く見られた製鉄方法でした。この手法では、鉄鉱石が溶融することなく固体のまま還元されるため、浸炭が少なく、リンや硫黄などの不純物が少ない良質な錬鉄が得られます。

 

参考）直接製鉄法 - Wikipedia
​
近年、環境負荷低減の観点から、水素を還元剤として使用する直接水素還元法の開発が進められています。従来の直接還元法は天然ガスを利用するため、主に天然ガス資源が豊富な海外の一部地域で採用されてきました。日本では天然ガスも輸入に頼っており、コストが高くなるため、これまであまり使われていませんでした。

 

参考）高炉法、直接水素還元法、電炉法における革新技術とは
​
しかし、カーボンニュートラル実現に向けて、直接還元法を含む革新的製鉄技術の重要性が高まっています。水素還元技術を活用した場合、2050年には世界で約13億トン/年のCO2削減が可能になると想定されており、製鉄業界における脱炭素化の切り札として期待されています。ただし、現在の直接還元法の仕組みでは、高炉法のように還元と溶解をひとつの炉で一貫して行うことができないという技術的課題も残されています。
​
NEDO グリーンイノベーション基金事業「高炉法、直接水素還元法、電炉法における革新技術とは」
※製鉄分野における直接還元法の詳細な技術解説と、水素還元技術の開発状況について専門的な情報が掲載されています。カーボンニュートラル実現に向けた最新の取り組みを知りたい方におすすめです。

 

 

【バクテリア本舗】PSB強化型「サムライEX」 水質浄化複合バクテリア液 (5L)